某位不愿具名的開發(fā)商分析，松江九亭后續(xù)宅地供應(yīng)有限，加上松江區(qū)北場1號地塊出讓總面積超過12萬平方米，未來可以打造頗具吸引力的產(chǎn)品。以8011元/平方米的樓板價成交，松江區(qū)北楊1號地塊可以說“有利可圖”。但該地塊總價較高，所以開發(fā)商還是較為謹慎。 

　　據(jù)了解，松江區(qū)北場1號地塊吸引了17家開發(fā)商領(lǐng)取申請書，有3家開發(fā)商參與競買。

　　開發(fā)商拿地謹慎

　　上海象嶼網(wǎng)站顯示，該公司是大型國有企業(yè)廈門象嶼集團的全資子公司【編注：今年8月，*ST夏新更名象嶼股份(600057)，象嶼集團成為其控股股東】，注冊資本3億元，總資產(chǎn)逾40億元，在上海及江蘇有多個房地產(chǎn)開發(fā)項目，擁有7家全資或控股管理的子公司。2003年起，上海象嶼及下屬控股公司在上海區(qū)域累計開發(fā)及在建項目面積超過100萬平方米。

　　此前，上海象嶼在松江九亭開發(fā)的知名住宅項目包括象嶼都城、象嶼名城等。

　　上海市規(guī)劃和國土資源管理局網(wǎng)站顯示，松江區(qū)北場1號地塊東至竹港河，南至康城小區(qū)，西至規(guī)劃幼兒園，北至滬杭高速公路。出讓面積為120662.9 平方米，容積率為1.5，為普通商品房用地。

　　方方地產(chǎn)提供的研究報告顯示，松江區(qū)北場1號地塊處于九亭鎮(zhèn)東南角，位于滬杭高速公路與閔行康城居住區(qū)之間。近年來，松江九亭板塊已少有住宅用地推出，此前松江區(qū)推出的地塊多集中在松江新城和老城區(qū)域。

　　方方地產(chǎn)昨日提供的報告顯示，松江北場1號地塊周邊的在售項目頗多，單價多在2萬元左右。其中，象嶼名城均價在18001元/平方米。

　　克而瑞上海事業(yè)部總監(jiān)付琦分析，從近期滬上出讓地塊的成交價格看，用地成本加上建安成本比，已接近周邊在售項目，說明開發(fā)企業(yè)對未來一兩年樓市價格走向比較保守。這與當前調(diào)控環(huán)境下，開發(fā)商控制資金及不看好銷售市場有關(guān)。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認為，大體量地塊開發(fā)完成后，可根據(jù)市場情況分批逐步推出產(chǎn)品，價格可操作空間較大，該土地8011元/平方米的樓板價相對周邊區(qū)域在售新盤2萬元/平方米以上的售價，性價比更高。

　　起始價下調(diào)兩成

　　值得指出的是，松江區(qū)北場1號地塊曾經(jīng)出現(xiàn)在今年5月的滬告字(2011)第43號土地出讓公告中。

　　上海市規(guī)土局網(wǎng)站顯示，松江區(qū)北場1號地塊當時吸引了19家開發(fā)商領(lǐng)取競買書。此后的6月3日，上海市規(guī)土局發(fā)布公告，宣布應(yīng)出讓人要求而“終止”該地塊掛牌出讓。

　　據(jù)此前的43號公告的內(nèi)容，北場1號住宅用地最初的掛牌起始價達15.95億元。此次松江區(qū)北場1號在滬告字(2011)107號公告中再度推出，掛牌起始價已經(jīng)降低至12.7億元，下調(diào)逾兩成。

　　中原地產(chǎn)昨日提供的分析報告稱，松江區(qū)北場1號地塊此番二度推出，容積率由當初的1.8改為1.5，此外，原本規(guī)劃內(nèi)的幼兒園也被“剔除”。因此，地塊最新的出讓面積有所減少，底價下調(diào)當與此有關(guān)。

　　前述中原地產(chǎn)的分析報告還指出，松江區(qū)北場1號地塊容積率下調(diào)帶來的一種可能性是，競得人可以適當安排部分低密度住宅，從而創(chuàng)造更高的商業(yè)價值。

　　此外，同一天，金山區(qū)張堰鎮(zhèn)東風路以東松金公路以北地塊也順利出讓。上海盛堰實業(yè)有限公司以近160%的溢價率摘得該地塊，成交價0.129億元，樓板價2549元/平方米。出讓公告顯示，該商業(yè)地塊出讓面積為2135.7平方米，容積率為2.4，起始價僅476萬元。

　　對此，上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍稱，7月以來，上海土地市場能再迎高溢價地塊，這歸因于其超低的起拍價。